Bất Cập Điều Kiện Cho Thuê Văn Phòng, Nhà Xưởng Dư Thừa.

Trương Thị Thu Hiền

Luật sư Hoàng Văn Thạch

Trong hoạt động của các Doanh nghiệp việc không sử dụng hết nhà văn phòng hoặc nhà xưởng là điều bình thường, nhất là trong thời buổi kinh tế khó khăn. Vì vậy nhu cầu cho thuê lại một phần tòa nhà làm việc hoặc nhà xưởng trong thời gian vừa qua là rất phổ biến. Tuy nhiên việc cho thuê lại tài sản này có được phép hay không? Cần phải đảm bảo điều kiện gì?

Tài sản xây trên đất thuê trả tiền hàng năm thì không được phép cho thuê lại?

Trước tiên nói về việc pháp luật cho phép doanh nghiệp được cho thuê lại tài sản đó không. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào doanh nghiệp đang sử dụng đất dưới hình thức gì?

Trước đây khi Luật đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc sử dụng đất dưới hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền cho toàn bộ thời gian thuê (tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước) thì đều có quyền cho thuê tài sản đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên một hình thức sử dụng đất rất phổ biết của các tổ chức kinh tế hiện nay là thuê đất trả tiền hàng năm thì trong Luật đất đai 2003 không liệt kê quyền được cho thuê lại tài sản trên đất (nhưng lại có quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp).

Có lẻ do bất cập này mà 03 năm sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP mới bổ sung quyền được cho thuê lại tài sản trên đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 22), đây được coi như là một “phụ lục” để bổ sung cho những quyền còn chưa được ghi nhận tại Luật đất đai 2003. Quy định đã rõ như vậy nhưng trên thực tế khi tiếp xúc với một số chuyên viên cơ quan Tài nguyên & Môi trường, Thuế quan điểm của họ vẫn không thừa nhận việc quyền cho thuê lại tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm và coi đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích đề hù dọa doanh nghiệp. Khi viện dẫn Điều 22 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì cơ quan Nhà nước cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể nên không dám triển khai và thực tế ngay cả ngành Tòa án cúng có suy nghĩ tương tự. Trong một bản án kinh doanh thương mại người viết từng tham gia ở cả cấp Sơ thẩm tại TAND tỉnh Nghệ An và Phúc thẩm tại TAND Tối Cao đều xác định việc cho thuê lại tài sản trên đất là trái mục đích sử dụng mà không hề xem xét hay giải thích được quy định tại Điều 22 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Những tưởng quyền này sẽ được bổ sung khi Luật đất đai 2003 được thay thế tuy nhiên theo Luật đất đai 2013 quyền cho thuê lại tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm vẫn t không được ghi nhận và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 và thay thế Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng không kế thừa quy định này, chỉ nhắc đến quyền góp vốn, thế chấp và bán tài sản trên đất. Điều này khiến quyền cho thuê lại tài sản trên đất đã đầu tư của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm trở nên không có cơ sở pháp lý. Vì vậy hàng loạt giao dịch cho thuê lại văn phòng và nhà xưởng hay bất kỳ một công trình trên đất nào của các tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đang trong tình trạng không rõ ràng về tính pháp lý.  

Điều kiện về ngành nghề để cho thuê lại nhà xưởng và văn phòng dư thừa.

Ngoài điều kiện về hình thức sử dụng đất còn một điều kiện khác nữa chưa thực sự rõ ràng khi một tổ chức kinh tế cho thuê lại tài sản trên đất đó là điều kiện về ngành nghề kinh doanh. Câu hỏi có nhất thiết phải bổ sung nghành nghề kinh doanh bất động sản thì mới được cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa hay không cũng nhận được những câu trả lời rất mâu thuẫn.

Năm 2007 cả Bộ xây dựng và Bộ kế hoạch đầu tư khi ban hành các công văn số 2533/BXD-QLN ngày 28.11.2007 do Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ký và Công văn số 7269/BKH-KCN&KCX ngày 05.10.2007 trả lời về việc cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa trong Khu công nghiệp đều khẳng định các Doanh nghiệp trong khu công nghiệp khi cho thuê nhà xưởng, nhà văn phòng dư thừa đều phải đáp ứng đủ điều kiện về ngành nghề kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tức là phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì mới được thực hiện hoạt động cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa. Có thể mở rộng quy định này cho cả những doanh nghiệp hoạt động ngoài Khu công nghiệp vì cơ chế về ngành nghề kinh doanh là hoàn toàn như nhau.

Đến năm 2011 Bộ kế hoạch đầu tư tiếp tục có Công văn 5620/BKHĐT-QLKKT gửi Ban quản lý các khu công nghiệp Tây Ninh khẳng định việc cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa chỉ được thực hiện khi đã bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên năm 2013 Bộ xây dựng có Công văn số 64/BXD-QLN trả lời Sở kế hoạch đầu tư tỉnh Long An do Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản Nguyễn Mạnh Hà ký lại thể hiện quan điểm hoàn toàn ngược lại với 03 công văn nêu trên, nội dung thể hiện “Các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà xưởng để sản xuất kinh doanh, nhưng gặp khó khăn hoặc dư thừa diện tích nhà xưởng và cho thuê các diện tích nhà xưởng này thì không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đăng ký kinh doanh bất động sản. Khi các tổ chức, cá nhân cho thuê nhà xưởng thì phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định pháp luật đối với hoạt động cho thuê”. Cơ sở của quan điểm này cho rằng việc cho thuê xuất phát từ việc Doanh nghiệp gặp khó khăn hoặc dư thừa về diện tích không sử dụng hết nên mới cho thuê, mục đích không phải là sinh lợi nên không phải đăng ký kinh doanh bất động sản.

Quan điểm cho phép Doanh nghiệp có nhà xưởng, văn phòng dư thừa được phép cho thuê lại mà không bắt buộc phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản là quan điểm có lợi cho Doanh nghiệp. Vì trên thực tế có những Doanh nghiệp vì lý do kinh tế họ phải thu hẹp quy mô sản xuất dẫn đến dư thừa văn phòng hoặc nhà xưởng thì việc cho thuê để bù đắp chi phí cho doanh nghiệp là nhu cầu rất chính đáng, nếu yêu cầu họ bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được điều kiện về vốn pháp định 06 tỷ đồng trong khi họ đang gặp khó khăn về tài chính đến mức phải thu hẹp quy mô kinh doanh hoặc có những Doanh nghiệp hoạt động trong những lĩnh vực chuyên doanh…thì việc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản là bất khả thi. Ngược lại việc quy định việc cho thuê văn phòng, nhà xưởng dư thừa bắt buộc phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản có phần hơi cứng nhắc đối với những doanh nghiệp đang gặp khó khăn phải thu hẹp quy mô sản xuất; nhưng ngược lại nó lại tránh tình trạng Doanh nghiệp cố tình tạo ra nhà xưởng và văn phòng dư thừa để hoạt động kinh doanh bất động sản mà không cần phải đăng ký ngành nghề nhất là trong bối cảnh khi dự thảo luật Kinh doanh bất động sản 2014 được chốt lại để trình lên Quốc hội quy định vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng..

Việc mâu thuẫn trong nội dung hướng dẫn (dù chỉ là mang tính tham khảo của các cơ quan quản lý Nhà nước khác nhau hay trong cùng một cơ quan) khiến việc Doanh nghiệp lúng túng trong việc thực hiện. Thực tế hành nghề người viết đã từng chứng kiến những Doanh nghiệp không có hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ký hợp đồng cho thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa và vẫn có Công chứng viên chấp nhận công chứng hợp đồng cho thuê này. Điều này rõ ràng tạo ra không ít rủi ro cho các Doanh nghiệp đang tham gia các giao dịch cho thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa nếu bên cho thuê không có ngành nghề kinh doanh bất động sản – nếu xảy ra tranh chấp sẽ tạo ra những tranh cãi không rõ đúng sai về tính pháp lý của các giao dịch này.

Một tín hiệu tích cực là tại Khoản 2 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định về việc “Các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc có quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải đăng ký kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Chính phủ quy định chi tiết Điều này” – Như vậy có vẻ như Dự thảo đã điều chỉnh đến những trường hợp cho thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa. Đối với trường hợp quy mô nhỏ thì có thể dễ dàng xác định bằng việc ấn định một con số về diện tích kết hợp với doanh thu. Tuy nhiên việc phân định rạch ròi những trường hợp Doanh nghiệp cho thuê văn phòng, nhà xưởng không nhằm mục đích kinh doanh và có nhằm mục đích kinh doanh là bài toán không hề đơn giản cho hoạt động lập pháp của chính phủ (*).

Lời kết

Mặc dù đã được đề cập nhưng Luật kinh doanh Bất động sản 2014 mới chỉ là dự thảo và để áp dụng được thì ít nhất phải 01 năm nữa. Trong khoảng thời gian này liên ngành Tòa án, Xây dựng, Kế hoạch đầu tư cần có những văn bản kịp thời, thống nhấ hướng dẫn về việc cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa có nhất thiệt phải đăng ký kinh doanh hay không? Nếu có thì trong trường hợp nào?

Ngoài ra Bộ tài nguyên môi trường cũng cần có hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp cho thuê lại tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm để Doanh nghiệp yên tâm hoạt động.

(*)Trên thực tế có những trường hợp rất dễ xác định Doanh nghiệp có mục đích kinh doanh hay không kinh doanh để có yêu cầu họ phải có đăng ký kinh doanh ngành nghề bất động sản hay không?. Đó là trường hợp doanh nghiệp ban đầu hoạt động tại địa điểm A, nhưng sau đó vì nhiều lý do họ buộc phải thuê địa điểm B để hoạt động và cho đơn vị khác thuê lại địa điểm A. Nếu doanh thu từ việc cho thuê địa điểm A nhỏ hơn chi phí thuê địa điểm B hoặc lớn hơn nhưng không đáng kể thì hoàn toàn có thể khẳng định doanh nghiệp thực hiện hoạt động cho thuê không nhằm mục đích kinh doanh.

Đơn Phương Chấm Dứt Thực Hiện Hợp Đồng Ủy Quyền Đã Công Chứng

LS Hoàng Văn Thạch

Võ Thị Mai Trang

         Một vấn đề bất cập tồn tại suốt mấy năm nay đó là vấn đề “hủy bỏ” Hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Mà cụ thể ở đây là trường hợp một ông A ủy quyền cho bà B thực hiện một công việc X. Một thời gian ông A không muốn ủy quyền nữa thì ông ấy phải làm gì?. Lâu nay người ta vẫn bảo ông ấy muốn làm được việc này chỉ có 02 cách hoặc là cùng mời bà ấy đến Văn phòng công chứng đã công chứng hợp đồng ủy quyền để hủy bỏ nó hoặc nếu không được thì khởi kiện tại tòa án. (nguồn một vài trong rất nhiều ví dụ minh họa:

http://tuoitre.vn/Chinh-tri-Xa-hoi/218939/luat-cong-chung-rac-roi-hop-dong-uy-quyen.html

http://phaply.net.vn/dien-dan/mot-so-quy-dinh-chong-cheo-mau-thuan-giua-bo-luat-dan-su-voi-cac-luat-chuyen-nganh-ky-2.html)

       Vừa rồi đi ăn tiệc cưới lại có dịp tranh luận sôi nổi với với một nhóm gồm cả Luật sư, Công chứng viên, Cán bộ pháp chế ngồi túm tụm vào một mâm.

     Vấn đề không phải ai đó không hiểu thực trạng nó như thế nào mà là cách lý giải thế nào cho nó khoa học. Anh Công chứng viên có mái tóc muối tiêu chỉ lý giải một cách nguyên tắc rằng “về nguyên tắc hai bên ký vào hợp đồng thì muốn hủy bỏ hai bên phải cùng thống nhất…”.

Cá nhân tôi có cách lý giải riêng mình như sau:

1.            Hủy bỏ hợp đồng và Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng là khác nhau.

Trước tiên cần thống nhất rằng hợp đồng ủy quyền cũng là một hợp đồng dân sự. Đã là hợp đồng dân sự thì phải chịu sự điều chỉnh theo chế định chung về hợp đồng dân sự được quy định tại BLDS 2005. Theo quy định tại Điều 425 và 426 BLDS 2005 chúng ta thấy khái niệm “hủy bỏ hợp đồng” và khái niệm “đơn phương chấm dứt thực hiên hợp đồng” là hoàn toàn khác nhau – được quy định bởi hai quy định khác nhau.

Việc “hủy bỏ hợp đồng” dù do hai bên thỏa thuận hay pháp luật quy định thì nó luôn gắn với việc vi phạm hợp đồng của một bên. Và khi hủy bỏ hợp đồng thì hợp đồng không có hiệu lực ngay từ khi giao kết.

Còn “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng” thì có thể phát sinh do vi phạm hoặc không do vi phạm miễn là các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Và khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì nó chỉ chấm dứt khi một bên nhận được thông báo về việc chấm dứt thực hiện thực hiện hợp đồng của bên đối tác. Các bên vẫn phải chịu trách nhiệm về quyền và nghĩa vụ của mình đối với phần hợp đồng đã thực hiện trước đó.

Hủy bỏ hợp đồng giống như khi ta đốt một sợi dây còn Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng giống như khi ta cắt đứt một sợi dây.

Vậy nếu một người đã ký hợp đồng ủy quyền có công chứng cho một người khác nay tự ý muốn chấm dứt việc ủy quyền này thì đó là “hủy bỏ” hay “đơn phương chấm dứt thực hiện” hợp đồng ủy quyền này?. Rõ ràng đây là trường hợp “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng” mà cụ thể là đơn phương chấm dứt việc ủy quyền. Điều này hoàn toàn được pháp luật cho phép. Theo quy định tại Điều 588 BLDS 2005 thì mọi hợp đồng ủy quyền thì Bên ủy quyền hoặc Bên nhận ủy quyền khi không muốn ủy quyền/nhận ủy quyền nữa thì đều có quyền đơn phương chấm dứt trước thời hạn và chỉ việc báo trước 1 thời gian hợp lý (và chấp nhận bồi thường thiệt hại nếu có)

2.            Luật công chứng không quy định việc đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền thì bắt buộc các bên phải cùng nhau đến cơ quan công chứng.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 46 Luật công chứng 2006 thì “Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.”. Như vậy nội dung quy định trên chỉ yêu cầu việc 1. Sửa đổi, 2. Bổ sung, 3. Hủy bỏ hợp đồng, giao dịch. Khoản 1 Điều 46 Luật công chứng 2006 không hề quy định việc “Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng đã được công chứng” nói chung hay “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền đã được công chứng” nói riêng chỉ được thực hiện khi có  khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và thỏa thuận đó phải được công chứng.

Như vậy giữa Bộ luật dân sự 2005 và Luật công chứng 2006 chẳng có gì mâu thuẫn và lâu nay cách hiểu như vậy của nhiều công chứng viên và vô số các bài viết trên mạng như đã trích dẫn đối với trường hợp một bên muồn chấm dứt việc ủy quyền đã được ghi nhận bằng hợp đồng công chứng là hoàn toàn nhầm lẫn giữa hai khái niệm “hủy bỏ hợp đồng” và “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng”.

Tuy nhiên do nghề công chứng viên là nghề có tính rủi ro cao. Do vậy có lẻ tại Khoản 1 Điều 44 Luật công chứng 2006 không quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng đã được công chứng nên Công chứng viên chưa mạnh dạn triển khai việc xác nhận việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng chăng?

Do vậy nếu hiểu đúng quy định của pháp luật thì theo tôi trong trường hợp này Bên ủy quyền chỉ cần đến Văn phòng công chứng có văn bản xác nhận về việc đơn phương chấm dứt việc ủy quyền là được mà không cần phải có sự xuất hiện của Bên được ủy quyền.

1.      Mâu thuẫn trong Bộ luật dân sự 2005 khi quy định về chấm dứt tư cách đại diện theo ủy quyền. Điều 588 quy định việc Bên ủy quyền hoặc Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền. Điều 424 BLDS quy định khi hợp đồng bị Đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng đó bị chấm dứt. Tuy nhiên Khoản 2 Điều 147 khi quy định về các trường hợp chấm dứt tư cách đại diện theo ủy quyền của cá nhân lại không quy định về trường hợp khi một bên “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền” mà thay vào đó lại quy định về trường hợp “hủy bỏ việc ủy quyền”. 2.      Việc hủy bỏ và bổ sung hợp đồng công chứng không còn quy định bắt buộc phải công chứng? Theo Luật công chứng 2014 có hiệu lực vào ngày 01.01.2015 tới đây thì Khoản 1 Điều 51 quy định “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. (Thay cụm từ “việc sửa đổi …” = “việc công chứng sửa đổi…”) Như vậy nếu theo quy định này thì Luật công chứng 2014 không còn bắt buộc các trường hợp hợp đồng trước đó đã được công chứng rồi thì sau này muốn sửa đổi, hủy bỏ, bổ sung thì cũng phải công chứng nữa. Tuy nhiên theo Điều 423 BLDS thì hình thức của hợp đồng gốc thế nào thì khi sửa đổi cũng phải thế đó. Do vậy việc sửa đổi đối với hợp đồng đã công chứng thì khi “sửa đổi” bắt buộc phải công chứng. Riêng hai trường hợp còn lại là “bổ sung” và “hủy bỏ” thì không có quy định  nào bắt buộc.

Khai Báo, Tố Giác, Tố Cáo Khi Nào Thì Bị Coi Là Vu Khống, Khai Báo Gian Dối?

Bretney Spears

Luật sư Hoàng Văn Thạch

Vừa qua xuất phát từ lời khai của ông Dương Chí Dũng đối với ông Phạm Quý Ngọ. Có một số người (cả chuyên gia pháp lý) cho rằng nếu ông Phạm Quý Ngọ không bị kết tội nghĩa là ông Dương Chí Dũng sẽ bị xử lý về tội “vu khống” và “khai báo gian dối”. Một khách hàng ở Huế khi có ý định viết đơn tố giác một tên tội phạm nhưng đọc được bài báo trên đã hỏi mình rằng “nếu chị tố giác mà sau này Công an kết luận là thằng đó không phạm tội thì chị cũng phạm tội vu khống à?”. Đọc qua nhiều Facebook và các comment trên các trang mạng thì thấy có lẽ cũng là băn khoăn của nhiều người. Mở rộng ra, mình đặt vấn đề là khi bị cáo khai ra hành vi phạm tội của một ai đó hoặc công dân tố giác một hành vi phạm tội của ai đó đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết mà sau đó những người này “không bị sao cả” thì mình có bị sao không? Nếu mà bị làm sao thì ai còn giám vác đơn đi tố giác, tố cáo hay khai báo gì nữa.

Trong pháp luật hành chính hay hình sự. Bất kỳ hành vi vi phạm nào mà không có lỗi thì đều không phải chịu trách nhiệm (trừ dân sự nhé!). Tuy nhiên nếu chỉ dựa vào mỗi lời trình bày của họ thì không thể đảm bảo được tính khách quan, do lời khai chỉ là nguồn của chứng cứ chứ chưa trở thành chứng cứ, do vậy cần thu thập thêm các chứng cứ khác để buộc tội người vi phạm (hay nói như Thượng tướng Phạm Duy Ngọ là khai là việc họ khai, trách nhiệm của cơ quan điều tra là phải chứng minh (thêm)), nếu các cơ quan giải quyết không thu thập được thêm bất cứ chứng cứ nào khác và thì có thể kết luận là “không đủ chứng cứ” để kết luận có hành vi vi phạm. Nhưng ngược lại thì cũng không có đủ chứng cứ để chứng minh lời khai, lời trình bày của người khai báo, tố giác, tố cáo là sai sự thật thì người khai báo, người tố giác, tố cáo không phải chịu trách nhiệm gì cả.

Ví dụ: Thằng B trộm tài sản của thằng A bị thằng A phát hiện. Thằng A đi tố giác với cơ quan Công an. Tuy nhiên ngoài lời khai của thằng A cơ quan điều tra không thu thập được thêm bất cứ chứng cứ nào khác để buộc tội thằng B. Thì mặc dù thằng B không bị sao cả nhưng hành vi của thằng A cũng không phải là “vu khống”.

Trường hợp nếu qua xác minh các cơ quan có thẩm quyền không những không chứng minh được người bị khai báo, bị tố cáo, bị tố giác có hành vi vi phạm mà còn đi xa hơn là chứng minh ngược lại là lời khai báo, lời tố cáo, lời tố giác này là không đúng sự thật. Mà việc không đúng sự thật này là do cố ý trình bày sai chứ không phải do nhầm lẫn. Thì tùy từng trường hợp mà có thể bị xử lý về tội “vu khống”, “khai báo gian dối”.

Ví dụ: Thằng A tố cáo thằng B trộm tài sản của mình. Tuy nhiên qua xác minh thì thấy không có thêm bất cứ chứng cứ nào chứng minh thằng B trộm tài sản của A; mà thậm chí cơ quan điều tra còn đi xa hơn là chứng minh được bản thân thằng A không có tài sản, mà cố tình dựng chuyện thì thằng A sẽ bị xem xét, xử lý về tội vu khống.

Như vậy việc tố cáo, tố giác, hay khai báo mà không đối tượng bị tố giác, tố cáo, khai báo được kết luận là không có hành vi vi phạm thì không đồng nghĩa với lời khai báo, tố giác, tố cáo là sai sự thật. Nhưng một người khi bị tố cáo, bị tố giác hay bị khai báo là có hành vi vi phạm thì nhưng chưa có kết luận chính thức từ cơ quan chức năng thì dư luận xã hội cũng không nên đánh giá, phán đoán “như đúng rồi” làm ảnh hưởng đến uy tín của họ.

Quay lại vụ án của Dương Chí Dũng. Nếu tướng Phạm Duy Ngọ không có hành vi vi phạm như ông Dũng khai báo thì điều đó cũng không đồng nghĩa với việc ông Dũng khai báo gian dối và phải chịu trách nhiệm về tội “vu khống” hay “khai báo gian dối”. Nhưng nếu chứng minh được điều ngược lại thì ông Dũng sẽ phải chịu trách nhiệm về hành vi vu khống và khái báo gian dối. Thực tế cho thấy có nhiều vụ không chứng minh được điều ngược lại.

Không Tìm Thấy Nạn Nhân Xử Lý Hình Sự Như Thế Nào

Luật sư: Hoàng Văn Thạch

Kyoko Fukada

Mấy hôm nay báo chí đưa tin nhiều về vụ bác sĩ Nguyễn Mạnh Tường ném xác chị Huyền xuống sông Hồng. Mọi chuyện càng nóng hơn khi đến nay đã hơn 10 ngày kể từ ngày xảy ra sự việc cơ quan điều tra vẫn chưa tìm thấy xác chị Huyền. Trong một bài phỏng vấn khi được hỏi về việc trong trường hợp không tìm thấy xác nạn nhân thì xử lý như thế nào, đại tá Nguyễn Đức Chung – Giám đốc CA Tp Hà Nội dường như cũng lãng tránh câu hỏi khi trả lời rằng “bằng mọi giá phải tìm thấy xác nạn nhân”. Vậy vấn đề được dư luận quan tâm là trong trường hợp không thể tìm thấy xác thì có thể xử lý hình sự bác sĩ Nguyễn Mạnh Tường được không?

Bài viết dưới đây sẽ nêu nên góc nhìn pháp lý của Luật sư Hoàng Văn Thạch đối với các trường hợp liên quan đến các tội xâm phạm tính mạng người khác mà không thể tìm thấy xác nạn nhân.

1.    Chưa tìm thấy xác có thể khởi tố nhưng chưa thể truy tối và xét xử.

       Nếu trong một vụ án mà bị can  có dấu hiệu phạm vào một trong các tội danh xâm phạm tính mạng của người khác nói chung (giết người, vô ý làm chết người….) hay tội "xâm phạm thi thể" mà không tìm thấy nạn nhân thì lúc này chứng cứ để khẳng định nạn nhân đã chết hay đã bị giết chỉ có thể là lời khai của bị can mà không có chứng cứ khác hoặc chứng cứ khác không đủ mạnh. Tuy nhiên các lời khai này cũng chỉ có thể xác nhận nạn nhân đã chết thông qua mắt thường, đôi khi đó có chỉ là trang thái hôn mê hay chết lâm sàng. Những trường hợp này cần phải có sự giám định y khoa mới có thể khẳng định được nạn nhân đã chết chắc hay chưa? Mà nếu không tìm thấy xác thì không có đủ cơ sở để khẳng định nạn nhân đã chết. Vì không thể khẳng định được nạn nhân đã chết nên mọi lời nhận tội của bị can đều không đủ cơ sở để khẳng định lời khai, lời nhận tội đó phù hợp với các chứng cứ khác của vụ án. Do vậy theo quy định tại Khoản 2 Điều 72 Bộ luật TTHS thì lời nhận tội của bị can không thể coi là chứng cứ. Còn chứng cứ khác nếu không đủ mạnh như đã phân tích.
        Đối với một số tội thì mặc dù hậu quả chết người hay không không làm thay đổi tội danh như tội giết người chẳng hạn thì việc nạn nhân đã chết hay chưa chết cũng rất quan trọng trong việc xác định hình phạt. Nếu chưa chết thì là phạm tội chưa đạt, hình phạt cao nhất chỉ là 20 năm nhưng nếu nạn nhân đã chết thì bị cáo có thể bị tử hình.

       Lúc này nếu không tìm thấy xác nạn nhân thì chỉ có thể khởi tố tội danh theo nhận định ban đầu để điều tra làm rõ. Còn chưa thể truy tố cũng như xét xử bị cáo về tội danh đó được.

2.    Nếu không tìm thấy xác thì phải đảm bảo điều kiện gì mới có thể truy tố và xét xử bị cáo.

Trường hợp chưa tìm thấy xác nạn nhân thì cũng đồng nghĩa với việc không có tin tức gì về nạn nhân. Lúc này cơ quan điều tra cần hướng dẫn người thân của nạn nhân làm thủ tục tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú theo quy định của pháp luật dân sự và tố tụng dân sự. Sau 02 năm nếu vẫn không có tin tức gì thì tiếp tục làm thủ tục tuyên bố người đó mất tích. Sau 03 năm kể từ ngày tuyên bố người đó mất tích mà vẫn không có tin tức gì thì làm thủ tục tuyên bố người đó đã chết (hoặc có thể không qua thủ tục tuyên bố mất tích nhưng phải đợi 06 năm kể từ ngày người đó biệt tích – tức ngày có tin tức cuối cùng của nạn nhân). Sau khi Tòa án ra quyết định tuyên bố người đó đã chết thì lúc này quyết định của Tòa án là văn bản pháp lý chứng minh nạn nhân là đã chết, viện kiểm sát sẽ ra quyết định truy tố bị can về tội danh tương ứng với cách hành vi của bị can mà cơ quan điều tra xác định được và Tòa án xét xử bị cáo về tội danh này.

Như vậy có thể thấy trong trường hợp không tìm thấy xác nạn nhân thì phải mất ít nhất 05 năm mới có thể xét xử được bị can về tội danh xâm phạm tính mạng.

Tuy nhiên cũng phải nói thêm là thời gian 05 năm quá dài, trong khi thời hạn điều tra tối đa theo quy định tại Điều 119 BLTTHS cũng chỉ có 20 tháng. Hết 20 tháng mà vẫn chưa tìm được xác nạn nhân thì cơ quan điều tra đình chỉ vụ án. Khi nào Tòa án ra quyết định tuyên bố nạn nhân đã chết thì cơ quan điều tra có quyền phục hồi điều tra theo quy định tại Điều 165 BLTTHS.

3.    Nếu sau khi Tòa án tuyên bố người đó đã chết, bị cáo cũng bị xét xử về tội danh tương ứng và bản án đã có hiệu lực mà nạn nhân còn sống trở về thì sao?.

Trong trường hợp này thì sự trở về của nạn nhân có thể coi là tính tiết mới làm cho việc giải quyết vụ án không đúng, làm thay đổi cơ bản nội dung bản án và bản án sẽ được kháng nghị và xem xét lại theo thủ tục tái thẩm. Bản án sẽ bị hủy để điều tra, xét xử lại hoặc đình chỉ (nếu bị cáo đã chết). Khi xét xử lại thì tùy vào các hành vi của bị can mà có thể chuyển tội danh hoặc vẫn giữ nguyên tội danh cho bị cáo (nhưng ở mức hình phạt thấp hơn).

Các cơ quan tiến hành tố tụng trong trường hợp này cũng có thể không phải bồi thường cho bị cáo. Vì: Nếu bị cáo không làm chết nạn nhân nhưng cố ý khai là như vậy để che dấu một tội phạm khác hoặc để nhận tội thay người khác thì được coi là bị can đã cố tình khai báo gian dối và theo quy định tại Điều 27 Luật trách nhiệm bồi thường Nhà Nước thì đây không thuộc trường hợp được bồi thường. Trường hợp nạn nhân chưa chết nằm ngoài ý chí chủ quan của bị cáo mà khi nạn nhân còn sống trở về dẫn đến phải chuyển tội danh cho bị can sang tội danh khác nhẹ hơn thì các cơ quan tiến hành tố tụng phải bồi thường cho bị cáo theo quy định chung.

Bốn Mâu Thuẫn Liên Quan Đến Thời Điểm Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Tăng Thanh Hà

Luật sư Hoàng Văn Thạch

Hiện nay quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đang tao ra sự không đồng nhất đối với bất động sản gắn liền với đất là Nhà ở; bởi theo quy định của Luật nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà ở là kể từ thời điểm công chứng. Sự vệnh nhau này đã tạo ra rất nhiều hệ lụy pháp lý trong thực tiễn, dẫn đến yêu cầu bức thiết cần phải sửa đổi quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với quy định liên quan đến Nhà ở.

Tuy vậy, ngoài việc không đồng nhất với Luật Nhà ở thì quy định nêu trên còn rất nhiều mâu thuẫn với các quy phạm khác.

Cụ thể:

1. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự, Nghị định 181/2004/NĐ-CP với Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Theo quy định tại Điều 692 BLDS 2005 thì hợp động chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.  (Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.)

Điểm 4 Khoản 1 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Như vậy theo các quy định trên thì nếu hợp đồng chuyền quyền sử dụng đất chỉ mới công chứng, chưa liên hệ với có quan chức năng để đăng ký quyền sử dụng đất thì chưa thể có hiệu lực. Khi chưa có hiệu lực thì chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do vậy bên chuyển quyền hoàn toàn có quyền thay đổi ý định, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền.

Tuy vậy theo hướng dẫn tại Điểm a Tiểu mục 2.3 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP thì điều kiện để cơ quan tòa án công nhận đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 là: 1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; 2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; 3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; 4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; 5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật; 6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Như vậy có thể thấy theo quy định này thì để được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không nhất thiết phải qua thủ tục đăng ký. Mà công nhận hợp đồng thì đồng nghĩa với việc thừa nhận hợp đồng đó có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên đã phát sinh. Bên chuyển nhượng không thể chối bỏ trách nhiệm của mình phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng.

Thậm chí tại Điểm b của tiểu mục 2.3 còn hướng dẫn ngay cả khi việc chuyển quyền sử dụng đất vi phạm quy định về công chứng hợp đồng thì hợp đồng vẫn không bị tuyên vô hiệu nếu quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận. Nếu hợp đồng không bị tuyên bố vô hiệu thì có nghĩa là thừa nhận hợp đồng đó có hiệu lực.

Mặc dù Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP được ban hành khi chưa có BLDS 2005, khi đó đang áp dụng BLDS 1995. Nhưng Điều 692 BLDS 2005 cũng chỉ là sự sao chép lại Điều 696 BLDS 1995. Nói cách khác về vấn đề này BLDS 1995 và BLDS 2005 không có gì khác. Ngoài ra Nghị quyết này đến nay vẫn còn hiệu lực.

(Ngoài ra thì còn một sơ xuất nhỏ trong quy định của Nghị định 181 đó là: chỉ có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới thì mới là chuyển quyền sử đụng đất và phải đăng ký. Còn hợp đồng góp vốn nếu không hình thành pháp nhân mới thì không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, mà cũng không bắt buộc phải đăng ký nhưng cách quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181 lại dễ khiến người đọc hiểu rằng cứ là hợp đồng góp vốn bằng quyền sử đụng đất thì phải đăng ký)

2. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự, Nghị định 181/2004/NĐ-CP với và Luật công chứng.

Như trên đã phân tích, BLDS và Nghị định 181 quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.

Tuy nhiên Khoản 3 Điều 4 Luật công chứng lại quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”

(Nội dung này thì cũng đã có nhiều người lên tiếng.)

3. Chưa rõ ràng về thời điểm có hiệu lực ngay trong chính quy định của BLDS và Nghị định 181.

Thay vì quy định một cách rõ ràng rằng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm bắt đầu tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hoặc kể từ thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất. Cả Điều 692 BLDS 2005 và Điều 146 Nghị định 181 đều quy định một cách nửa vời rằng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Điều này dẫn đến hai cách hiểu:

Cách hiểu thứ nhất:

Vì quy định nói rằng “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” nên phải hiểu rằng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm các bên nộp hồ tại văn phòng đăng ký nhà đất – tức tại thời điểm nộp hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ.

Cách hiểu thứ hai: Vì đăng ký quyền sử dụng đất là hình thức của hợp đồng, mà hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Do vậy cần phải hiểu là đã hoàn thành xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì mới hình thức của hợp đồng mới đầy đủ. Khi đó hợp đồng mới chính thức có hiệu lực.

(đây là cách hiểu sai lầm – sẽ được làm rõ ở phần dưới)

4. Mâu thuẫn giữa Điều 692 BLDS 2005, Điều 146 Nghị định 181 và các quy định liên quan đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Theo quy định tại Điều 122 BLDS thì điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là:

1/ Giao dịch đó có nội dung, mục đích không trái với quy định của pháp luật, đạo đực xã hội; có bên tham gia giao dịch có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và tự nguyện.

2/ Trường hợp nếu pháp luật có quy định hình thức là điều kiện bắt buộc để giao dịch đó có hiệu lực thì giao dịch phải tuân thủ hình thức đó.

à Vậy nếu một giao dịch đáp ứng đầy đủ 02 điều kiện trên thì nó sẽ đương nhiên có hiệu lực.

Giả thiết rằng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có nội dung, mục đích không trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội và các bên tham gia giao dịch có đầy đủ năng lực pháp luật nghĩa là nó đã đáp ứng được ít nhất 1/2 điều kiện để giao dịch có hiệu lực. ½  còn lại chính là quy định về hình thức của giao dịch đó.

Vậy hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Điều 689 BLDS 2005 quy định “1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Như vậy có thể thấy Điều 689 BLDS khi quy định về hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không hề bắt buộc phải đăng ký. Hay nói cách khác nếu một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng thì nó đã đảm bảo điều kiện về mặt hình thức; nếu nội dung, mục đích của việc chuyển quyền đó không trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội cũng như người tham gia giao dịch tự nguyện và có năng lực hành vi dân sự. Thì theo quy định tại Điều 122 BLDS giao dịch đó phát sinh hiệu lực.

Tuy nhiên Điều 692 BLDS 2005 lại quy định “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” (tương tự là  quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181). Cần phải hiểu rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất ở đây không phải là “đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất” giống như đăng ký hợp đồng thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Mà đăng ký quyền sử dụng đất theo Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai là “việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” – nói một cách dễ hiểu đây chỉ là thủ tục chuyển quyền sở hữu để đảm bảo quản lý Nhà nước về mặt hành chính.

Mặt khác ngay cả khi coi đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 692 BLDS 2005 là việc đăng ký giao dịch, là hình thức của giao dịch thì Điều 692 lại mâu thuẫn với Điều 689. Vì Điều 689 quy định riêng về hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhưng lại không hề bắt buộc phải đăng ký đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

à Kiến nghị:

Cần phải bỏ Điều 692 BLDS 2005, cũng không nhất thiết phải quy định cụ thể là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm công chứng như một số ý kiến. Vì khi bỏ Điều 692 thì khi đó chỉ cần áp dụng Điều 122 và Điều 689 cũng có thể kết luận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.