Bốn Mâu Thuẫn Liên Quan Đến Thời Điểm Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

Tăng Thanh Hà

Luật sư Hoàng Văn Thạch

Hiện nay quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đang tao ra sự không đồng nhất đối với bất động sản gắn liền với đất là Nhà ở; bởi theo quy định của Luật nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà ở là kể từ thời điểm công chứng. Sự vệnh nhau này đã tạo ra rất nhiều hệ lụy pháp lý trong thực tiễn, dẫn đến yêu cầu bức thiết cần phải sửa đổi quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với quy định liên quan đến Nhà ở.

Tuy vậy, ngoài việc không đồng nhất với Luật Nhà ở thì quy định nêu trên còn rất nhiều mâu thuẫn với các quy phạm khác.

Cụ thể:

1. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự, Nghị định 181/2004/NĐ-CP với Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP

Theo quy định tại Điều 692 BLDS 2005 thì hợp động chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.  (Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.)

Điểm 4 Khoản 1 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Như vậy theo các quy định trên thì nếu hợp đồng chuyền quyền sử dụng đất chỉ mới công chứng, chưa liên hệ với có quan chức năng để đăng ký quyền sử dụng đất thì chưa thể có hiệu lực. Khi chưa có hiệu lực thì chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do vậy bên chuyển quyền hoàn toàn có quyền thay đổi ý định, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền.

Tuy vậy theo hướng dẫn tại Điểm a Tiểu mục 2.3 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP thì điều kiện để cơ quan tòa án công nhận đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 là: 1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; 2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; 3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; 4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; 5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật; 6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Như vậy có thể thấy theo quy định này thì để được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không nhất thiết phải qua thủ tục đăng ký. Mà công nhận hợp đồng thì đồng nghĩa với việc thừa nhận hợp đồng đó có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên đã phát sinh. Bên chuyển nhượng không thể chối bỏ trách nhiệm của mình phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng.

Thậm chí tại Điểm b của tiểu mục 2.3 còn hướng dẫn ngay cả khi việc chuyển quyền sử dụng đất vi phạm quy định về công chứng hợp đồng thì hợp đồng vẫn không bị tuyên vô hiệu nếu quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận. Nếu hợp đồng không bị tuyên bố vô hiệu thì có nghĩa là thừa nhận hợp đồng đó có hiệu lực.

Mặc dù Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP được ban hành khi chưa có BLDS 2005, khi đó đang áp dụng BLDS 1995. Nhưng Điều 692 BLDS 2005 cũng chỉ là sự sao chép lại Điều 696 BLDS 1995. Nói cách khác về vấn đề này BLDS 1995 và BLDS 2005 không có gì khác. Ngoài ra Nghị quyết này đến nay vẫn còn hiệu lực.

(Ngoài ra thì còn một sơ xuất nhỏ trong quy định của Nghị định 181 đó là: chỉ có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới thì mới là chuyển quyền sử đụng đất và phải đăng ký. Còn hợp đồng góp vốn nếu không hình thành pháp nhân mới thì không phải là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, mà cũng không bắt buộc phải đăng ký nhưng cách quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181 lại dễ khiến người đọc hiểu rằng cứ là hợp đồng góp vốn bằng quyền sử đụng đất thì phải đăng ký)

2. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự, Nghị định 181/2004/NĐ-CP với và Luật công chứng.

Như trên đã phân tích, BLDS và Nghị định 181 quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.

Tuy nhiên Khoản 3 Điều 4 Luật công chứng lại quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”

(Nội dung này thì cũng đã có nhiều người lên tiếng.)

3. Chưa rõ ràng về thời điểm có hiệu lực ngay trong chính quy định của BLDS và Nghị định 181.

Thay vì quy định một cách rõ ràng rằng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm bắt đầu tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hoặc kể từ thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất. Cả Điều 692 BLDS 2005 và Điều 146 Nghị định 181 đều quy định một cách nửa vời rằng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Điều này dẫn đến hai cách hiểu:

Cách hiểu thứ nhất:

Vì quy định nói rằng “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” nên phải hiểu rằng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm các bên nộp hồ tại văn phòng đăng ký nhà đất – tức tại thời điểm nộp hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ.

Cách hiểu thứ hai: Vì đăng ký quyền sử dụng đất là hình thức của hợp đồng, mà hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Do vậy cần phải hiểu là đã hoàn thành xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì mới hình thức của hợp đồng mới đầy đủ. Khi đó hợp đồng mới chính thức có hiệu lực.

(đây là cách hiểu sai lầm – sẽ được làm rõ ở phần dưới)

4. Mâu thuẫn giữa Điều 692 BLDS 2005, Điều 146 Nghị định 181 và các quy định liên quan đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Theo quy định tại Điều 122 BLDS thì điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là:

1/ Giao dịch đó có nội dung, mục đích không trái với quy định của pháp luật, đạo đực xã hội; có bên tham gia giao dịch có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và tự nguyện.

2/ Trường hợp nếu pháp luật có quy định hình thức là điều kiện bắt buộc để giao dịch đó có hiệu lực thì giao dịch phải tuân thủ hình thức đó.

à Vậy nếu một giao dịch đáp ứng đầy đủ 02 điều kiện trên thì nó sẽ đương nhiên có hiệu lực.

Giả thiết rằng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có nội dung, mục đích không trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội và các bên tham gia giao dịch có đầy đủ năng lực pháp luật nghĩa là nó đã đáp ứng được ít nhất 1/2 điều kiện để giao dịch có hiệu lực. ½  còn lại chính là quy định về hình thức của giao dịch đó.

Vậy hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Điều 689 BLDS 2005 quy định “1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Như vậy có thể thấy Điều 689 BLDS khi quy định về hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không hề bắt buộc phải đăng ký. Hay nói cách khác nếu một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng thì nó đã đảm bảo điều kiện về mặt hình thức; nếu nội dung, mục đích của việc chuyển quyền đó không trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội cũng như người tham gia giao dịch tự nguyện và có năng lực hành vi dân sự. Thì theo quy định tại Điều 122 BLDS giao dịch đó phát sinh hiệu lực.

Tuy nhiên Điều 692 BLDS 2005 lại quy định “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” (tương tự là  quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181). Cần phải hiểu rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất ở đây không phải là “đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất” giống như đăng ký hợp đồng thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Mà đăng ký quyền sử dụng đất theo Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai là “việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” – nói một cách dễ hiểu đây chỉ là thủ tục chuyển quyền sở hữu để đảm bảo quản lý Nhà nước về mặt hành chính.

Mặt khác ngay cả khi coi đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 692 BLDS 2005 là việc đăng ký giao dịch, là hình thức của giao dịch thì Điều 692 lại mâu thuẫn với Điều 689. Vì Điều 689 quy định riêng về hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhưng lại không hề bắt buộc phải đăng ký đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

à Kiến nghị:

Cần phải bỏ Điều 692 BLDS 2005, cũng không nhất thiết phải quy định cụ thể là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm công chứng như một số ý kiến. Vì khi bỏ Điều 692 thì khi đó chỉ cần áp dụng Điều 122 và Điều 689 cũng có thể kết luận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.