Bất Cập Điều Kiện Cho Thuê Văn Phòng, Nhà Xưởng Dư Thừa.

Trương Thị Thu Hiền

Luật sư Hoàng Văn Thạch

Trong hoạt động của các Doanh nghiệp việc không sử dụng hết nhà văn phòng hoặc nhà xưởng là điều bình thường, nhất là trong thời buổi kinh tế khó khăn. Vì vậy nhu cầu cho thuê lại một phần tòa nhà làm việc hoặc nhà xưởng trong thời gian vừa qua là rất phổ biến. Tuy nhiên việc cho thuê lại tài sản này có được phép hay không? Cần phải đảm bảo điều kiện gì?

Tài sản xây trên đất thuê trả tiền hàng năm thì không được phép cho thuê lại?

Trước tiên nói về việc pháp luật cho phép doanh nghiệp được cho thuê lại tài sản đó không. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào doanh nghiệp đang sử dụng đất dưới hình thức gì?

Trước đây khi Luật đất đai 2003 quy định tổ chức kinh tế sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc sử dụng đất dưới hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền cho toàn bộ thời gian thuê (tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước) thì đều có quyền cho thuê tài sản đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên một hình thức sử dụng đất rất phổ biết của các tổ chức kinh tế hiện nay là thuê đất trả tiền hàng năm thì trong Luật đất đai 2003 không liệt kê quyền được cho thuê lại tài sản trên đất (nhưng lại có quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp).

Có lẻ do bất cập này mà 03 năm sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP mới bổ sung quyền được cho thuê lại tài sản trên đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 22), đây được coi như là một “phụ lục” để bổ sung cho những quyền còn chưa được ghi nhận tại Luật đất đai 2003. Quy định đã rõ như vậy nhưng trên thực tế khi tiếp xúc với một số chuyên viên cơ quan Tài nguyên & Môi trường, Thuế quan điểm của họ vẫn không thừa nhận việc quyền cho thuê lại tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm và coi đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích đề hù dọa doanh nghiệp. Khi viện dẫn Điều 22 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì cơ quan Nhà nước cho rằng chưa có hướng dẫn cụ thể nên không dám triển khai và thực tế ngay cả ngành Tòa án cúng có suy nghĩ tương tự. Trong một bản án kinh doanh thương mại người viết từng tham gia ở cả cấp Sơ thẩm tại TAND tỉnh Nghệ An và Phúc thẩm tại TAND Tối Cao đều xác định việc cho thuê lại tài sản trên đất là trái mục đích sử dụng mà không hề xem xét hay giải thích được quy định tại Điều 22 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Những tưởng quyền này sẽ được bổ sung khi Luật đất đai 2003 được thay thế tuy nhiên theo Luật đất đai 2013 quyền cho thuê lại tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm vẫn t không được ghi nhận và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 và thay thế Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng không kế thừa quy định này, chỉ nhắc đến quyền góp vốn, thế chấp và bán tài sản trên đất. Điều này khiến quyền cho thuê lại tài sản trên đất đã đầu tư của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm trở nên không có cơ sở pháp lý. Vì vậy hàng loạt giao dịch cho thuê lại văn phòng và nhà xưởng hay bất kỳ một công trình trên đất nào của các tổ chức sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đang trong tình trạng không rõ ràng về tính pháp lý.  

Điều kiện về ngành nghề để cho thuê lại nhà xưởng và văn phòng dư thừa.

Ngoài điều kiện về hình thức sử dụng đất còn một điều kiện khác nữa chưa thực sự rõ ràng khi một tổ chức kinh tế cho thuê lại tài sản trên đất đó là điều kiện về ngành nghề kinh doanh. Câu hỏi có nhất thiết phải bổ sung nghành nghề kinh doanh bất động sản thì mới được cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa hay không cũng nhận được những câu trả lời rất mâu thuẫn.

Năm 2007 cả Bộ xây dựng và Bộ kế hoạch đầu tư khi ban hành các công văn số 2533/BXD-QLN ngày 28.11.2007 do Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ký và Công văn số 7269/BKH-KCN&KCX ngày 05.10.2007 trả lời về việc cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa trong Khu công nghiệp đều khẳng định các Doanh nghiệp trong khu công nghiệp khi cho thuê nhà xưởng, nhà văn phòng dư thừa đều phải đáp ứng đủ điều kiện về ngành nghề kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tức là phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì mới được thực hiện hoạt động cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa. Có thể mở rộng quy định này cho cả những doanh nghiệp hoạt động ngoài Khu công nghiệp vì cơ chế về ngành nghề kinh doanh là hoàn toàn như nhau.

Đến năm 2011 Bộ kế hoạch đầu tư tiếp tục có Công văn 5620/BKHĐT-QLKKT gửi Ban quản lý các khu công nghiệp Tây Ninh khẳng định việc cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa chỉ được thực hiện khi đã bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên năm 2013 Bộ xây dựng có Công văn số 64/BXD-QLN trả lời Sở kế hoạch đầu tư tỉnh Long An do Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản Nguyễn Mạnh Hà ký lại thể hiện quan điểm hoàn toàn ngược lại với 03 công văn nêu trên, nội dung thể hiện “Các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà xưởng để sản xuất kinh doanh, nhưng gặp khó khăn hoặc dư thừa diện tích nhà xưởng và cho thuê các diện tích nhà xưởng này thì không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đăng ký kinh doanh bất động sản. Khi các tổ chức, cá nhân cho thuê nhà xưởng thì phải có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định pháp luật đối với hoạt động cho thuê”. Cơ sở của quan điểm này cho rằng việc cho thuê xuất phát từ việc Doanh nghiệp gặp khó khăn hoặc dư thừa về diện tích không sử dụng hết nên mới cho thuê, mục đích không phải là sinh lợi nên không phải đăng ký kinh doanh bất động sản.

Quan điểm cho phép Doanh nghiệp có nhà xưởng, văn phòng dư thừa được phép cho thuê lại mà không bắt buộc phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản là quan điểm có lợi cho Doanh nghiệp. Vì trên thực tế có những Doanh nghiệp vì lý do kinh tế họ phải thu hẹp quy mô sản xuất dẫn đến dư thừa văn phòng hoặc nhà xưởng thì việc cho thuê để bù đắp chi phí cho doanh nghiệp là nhu cầu rất chính đáng, nếu yêu cầu họ bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được điều kiện về vốn pháp định 06 tỷ đồng trong khi họ đang gặp khó khăn về tài chính đến mức phải thu hẹp quy mô kinh doanh hoặc có những Doanh nghiệp hoạt động trong những lĩnh vực chuyên doanh…thì việc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản là bất khả thi. Ngược lại việc quy định việc cho thuê văn phòng, nhà xưởng dư thừa bắt buộc phải bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản có phần hơi cứng nhắc đối với những doanh nghiệp đang gặp khó khăn phải thu hẹp quy mô sản xuất; nhưng ngược lại nó lại tránh tình trạng Doanh nghiệp cố tình tạo ra nhà xưởng và văn phòng dư thừa để hoạt động kinh doanh bất động sản mà không cần phải đăng ký ngành nghề nhất là trong bối cảnh khi dự thảo luật Kinh doanh bất động sản 2014 được chốt lại để trình lên Quốc hội quy định vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng..

Việc mâu thuẫn trong nội dung hướng dẫn (dù chỉ là mang tính tham khảo của các cơ quan quản lý Nhà nước khác nhau hay trong cùng một cơ quan) khiến việc Doanh nghiệp lúng túng trong việc thực hiện. Thực tế hành nghề người viết đã từng chứng kiến những Doanh nghiệp không có hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ký hợp đồng cho thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa và vẫn có Công chứng viên chấp nhận công chứng hợp đồng cho thuê này. Điều này rõ ràng tạo ra không ít rủi ro cho các Doanh nghiệp đang tham gia các giao dịch cho thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa nếu bên cho thuê không có ngành nghề kinh doanh bất động sản – nếu xảy ra tranh chấp sẽ tạo ra những tranh cãi không rõ đúng sai về tính pháp lý của các giao dịch này.

Một tín hiệu tích cực là tại Khoản 2 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định về việc “Các trường hợp bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc có quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải đăng ký kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Chính phủ quy định chi tiết Điều này” – Như vậy có vẻ như Dự thảo đã điều chỉnh đến những trường hợp cho thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa. Đối với trường hợp quy mô nhỏ thì có thể dễ dàng xác định bằng việc ấn định một con số về diện tích kết hợp với doanh thu. Tuy nhiên việc phân định rạch ròi những trường hợp Doanh nghiệp cho thuê văn phòng, nhà xưởng không nhằm mục đích kinh doanh và có nhằm mục đích kinh doanh là bài toán không hề đơn giản cho hoạt động lập pháp của chính phủ (*).

Lời kết

Mặc dù đã được đề cập nhưng Luật kinh doanh Bất động sản 2014 mới chỉ là dự thảo và để áp dụng được thì ít nhất phải 01 năm nữa. Trong khoảng thời gian này liên ngành Tòa án, Xây dựng, Kế hoạch đầu tư cần có những văn bản kịp thời, thống nhấ hướng dẫn về việc cho thuê lại nhà xưởng, văn phòng dư thừa có nhất thiệt phải đăng ký kinh doanh hay không? Nếu có thì trong trường hợp nào?

Ngoài ra Bộ tài nguyên môi trường cũng cần có hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp cho thuê lại tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm để Doanh nghiệp yên tâm hoạt động.

(*)Trên thực tế có những trường hợp rất dễ xác định Doanh nghiệp có mục đích kinh doanh hay không kinh doanh để có yêu cầu họ phải có đăng ký kinh doanh ngành nghề bất động sản hay không?. Đó là trường hợp doanh nghiệp ban đầu hoạt động tại địa điểm A, nhưng sau đó vì nhiều lý do họ buộc phải thuê địa điểm B để hoạt động và cho đơn vị khác thuê lại địa điểm A. Nếu doanh thu từ việc cho thuê địa điểm A nhỏ hơn chi phí thuê địa điểm B hoặc lớn hơn nhưng không đáng kể thì hoàn toàn có thể khẳng định doanh nghiệp thực hiện hoạt động cho thuê không nhằm mục đích kinh doanh.