 |
| Tăng Thanh Hà |
Luật sư Hoàng Văn Thạch
Hiện
nay quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đang tao ra sự không đồng nhất đối
với bất động sản gắn liền với đất là Nhà ở; bởi theo quy định của Luật nhà ở
thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng liên quan đến nhà ở là kể từ thời điểm
công chứng. Sự vệnh nhau này đã tạo ra rất nhiều hệ lụy pháp lý trong thực
tiễn, dẫn đến yêu cầu bức thiết cần phải sửa đổi quy định về việc chuyển quyền
sử dụng đất cho phù hợp với quy định liên quan đến Nhà ở.
Tuy
vậy, ngoài việc không đồng nhất với Luật Nhà ở thì quy định nêu trên còn rất
nhiều mâu thuẫn với các quy phạm khác.
Cụ
thể:
1. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự, Nghị
định 181/2004/NĐ-CP với Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP
Theo
quy định tại Điều 692 BLDS 2005 thì hợp động chuyển quyền sử dụng đất có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. (Các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.)
Điểm
4 Khoản 1 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng
đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.
Như
vậy theo các quy định trên thì nếu hợp đồng chuyền quyền sử dụng đất chỉ mới
công chứng, chưa liên hệ với có quan chức năng để đăng ký quyền sử dụng
đất thì chưa thể có hiệu lực. Khi chưa có hiệu lực thì chưa phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Do vậy bên chuyển quyền hoàn toàn có quyền
thay đổi ý định, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển
quyền.
Tuy
vậy theo hướng dẫn tại Điểm a Tiểu mục 2.3 Phần II Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP thì điều kiện để cơ quan tòa án công nhận đối với hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 là: 1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; 2. Người tham gia
giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; 3.
Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
trái pháp luật, đạo đức xã hội; 4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987,
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; 5. Bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định
của pháp luật; 6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành
văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân
dân cấp có thẩm quyền. Như vậy có thể thấy theo quy định này thì để
được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không nhất
thiết phải qua thủ tục đăng ký. Mà công nhận hợp đồng thì đồng nghĩa với việc
thừa nhận hợp đồng đó có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của các bên đã phát sinh. Bên
chuyển nhượng không thể chối bỏ trách nhiệm của mình phát sinh từ hợp đồng
chuyển nhượng.
Thậm
chí tại Điểm b của tiểu mục 2.3 còn hướng dẫn ngay cả khi việc chuyển quyền sử
dụng đất vi phạm quy định về công chứng hợp đồng thì hợp đồng vẫn không bị
tuyên vô hiệu nếu quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận. Nếu hợp đồng
không bị tuyên bố vô hiệu thì có nghĩa là thừa nhận hợp đồng đó có hiệu lực.
Mặc
dù Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP được ban hành khi chưa có BLDS 2005, khi đó đang
áp dụng BLDS 1995. Nhưng Điều 692 BLDS 2005 cũng chỉ là sự sao chép lại
Điều 696 BLDS 1995. Nói cách khác về vấn đề này BLDS 1995 và BLDS 2005 không có
gì khác. Ngoài ra Nghị quyết này đến nay vẫn còn hiệu lực.
(Ngoài ra thì còn một sơ xuất nhỏ trong quy
định của Nghị định 181 đó là: chỉ có hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà
hình thành pháp nhân mới thì mới là chuyển quyền sử đụng đất và phải đăng ký.
Còn hợp đồng góp vốn nếu không hình thành pháp nhân mới thì không phải là hình
thức chuyển quyền sử dụng đất, mà cũng không bắt buộc phải đăng ký nhưng cách
quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181 lại dễ khiến người đọc hiểu rằng cứ
là hợp đồng góp vốn bằng quyền sử đụng đất thì phải đăng ký)
2. Mâu thuẫn giữa Bộ luật dân sự, Nghị
định 181/2004/NĐ-CP với và Luật công chứng.
Như
trên đã phân tích, BLDS và Nghị định 181 quy định hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo
khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bắt buộc phải
công chứng.
Tuy
nhiên Khoản 3 Điều 4 Luật công chứng lại quy định “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có
đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”
(Nội
dung này thì cũng đã có nhiều người lên tiếng.)
3. Chưa rõ ràng về thời điểm có hiệu lực
ngay trong chính quy định của BLDS và Nghị định 181.
Thay
vì quy định một cách rõ ràng rằng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực
kể từ thời điểm bắt đầu tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hoặc kể từ
thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sử dụng đất. Cả Điều 692 BLDS 2005 và Điều
146 Nghị định 181 đều quy định một cách nửa vời rằng hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Điều này dẫn đến hai cách hiểu:
Cách
hiểu thứ nhất:
Vì
quy định nói rằng “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” nên phải hiểu rằng hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm các bên nộp hồ tại
văn phòng đăng ký nhà đất – tức tại thời điểm nộp hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận
hồ sơ.
Cách
hiểu thứ hai: Vì đăng ký quyền sử dụng đất là hình thức
của hợp đồng, mà hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Do vậy cần phải hiểu là đã hoàn thành xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
thì mới hình thức của hợp đồng mới đầy đủ. Khi đó hợp đồng mới chính thức có
hiệu lực.
(đây là cách hiểu sai lầm – sẽ được làm rõ ở
phần dưới)
4. Mâu thuẫn giữa Điều 692 BLDS 2005,
Điều 146 Nghị định 181 và các quy định liên quan đến điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự.
Theo
quy định tại Điều 122 BLDS thì điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là:
1/
Giao dịch đó có nội dung, mục đích không trái với quy định của pháp luật, đạo
đực xã hội; có bên tham gia giao dịch có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và tự
nguyện.
2/ Trường
hợp nếu pháp luật có quy định hình thức là điều kiện bắt buộc để giao dịch đó
có hiệu lực thì giao dịch phải tuân thủ hình thức đó.
à Vậy nếu một giao dịch đáp
ứng đầy đủ 02 điều kiện trên thì nó sẽ đương nhiên có hiệu lực.
Giả
thiết rằng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có nội dung, mục đích không trái
với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội và các bên tham gia giao dịch có đầy
đủ năng lực pháp luật nghĩa là nó đã đáp ứng được ít nhất 1/2 điều kiện để giao
dịch có hiệu lực. ½ còn lại chính là quy
định về hình thức của giao dịch đó.
Vậy
hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Điều
689 BLDS 2005 quy định “1. Việc chuyển
quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được
thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.
Như
vậy có thể thấy Điều 689 BLDS khi quy định về hình thức của giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất không hề bắt buộc phải đăng ký. Hay nói cách khác nếu một giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng thì nó đã đảm bảo điều kiện về
mặt hình thức; nếu nội dung, mục đích của việc chuyển quyền đó không trái với
quy định của pháp luật, đạo đức xã hội cũng như người tham gia giao dịch tự
nguyện và có năng lực hành vi dân sự. Thì theo quy định tại Điều 122 BLDS giao
dịch đó phát sinh hiệu lực.
Tuy
nhiên Điều 692 BLDS 2005 lại quy định “Việc
chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai” (tương tự là quy định tại Khoản 4 Điều 146 Nghị định 181).
Cần phải hiểu rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất ở đây không phải là “đăng ký giao
dịch chuyển quyền sử dụng đất” giống như đăng ký hợp đồng thế chấp theo quy
định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Mà đăng ký quyền sử dụng đất
theo Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai là “việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất” – nói
một cách dễ hiểu đây chỉ là thủ tục chuyển quyền sở hữu để đảm bảo quản lý Nhà
nước về mặt hành chính.
Mặt khác ngay cả khi coi đăng ký quyền sử dụng đất được
quy định tại Điều 692 BLDS 2005 là việc đăng ký giao dịch, là hình thức của giao
dịch thì Điều 692 lại mâu thuẫn với Điều 689. Vì Điều 689 quy định riêng về
hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhưng lại không hề bắt buộc
phải đăng ký đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
à Kiến nghị:
Cần phải bỏ Điều 692 BLDS 2005, cũng không nhất thiết
phải quy định cụ thể là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời
điểm công chứng như một số ý kiến. Vì khi bỏ Điều 692 thì khi đó chỉ cần áp
dụng Điều 122 và Điều 689 cũng có thể kết luận hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.
