Bất Cập Quy Định Đòi Lại Đất Cho Mượn, Cho Thuê

Trần Thùy Liên

                       Luật Sư: Hoàng Văn Thạch

         Khi một cá nhân hay một hộ gia đình cho cá nhân, hộ gia đình khác mượn, thuê đất (có thể có tài sản trên đất); nay bên mượn, thuê đất không thừa nhận có việc cho mượn cho thuê này (tức là không thừa nhận có sự tồn tại của giao dịch này) mà khẳng định là đất của họ thì đây được coi là dạng tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất.

Để điều chỉnh vấn đề này Điều 113 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã quy định như sau:

Khoản 1 điều này quy định:

“1. Việc giải quyết trường hợp hộ gia đình, cá nhân mượn, thuê đất ở gắn liền với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân khác mà nay trên đất đó còn nhà ở hoặc không còn nhà ở; hộ gia đình, cá nhân mượn, thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh có nhà xưởng hoặc không còn nhà xưởng của hộ gia đình, cá nhân khác được thực hiện khi có các điều kiện sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân cho mượn, cho thuê đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai;

b) Có văn bản thoả thuận về việc mượn đất, thuê đất.”

       Như vậy theo quy định này thì điều kiện để việc đòi lại đất được giải quyết là phải đảm bảo:1) Hộ gia đình, cá nhân cho mượn, cho thuê đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; 2) Có văn bản thoả thuận về việc mượn đất, thuê đất.” Nếu thiếu một trong hai thì sẽ không được giải quyết (chứ chưa bàn đến việc giải quyết như thế nào), người dân gửi đơn cơ quan chức năng sẽ bị trả về.

        Quy định này rất rõ ràng, rành mạch được cho là tạo điều kiện cho cơ quan chức năng trong việc giải quyết tranh chấp được dễ dàng hơn. Tuy vậy, nó có hai bất cập sau đây:

        Thứ nhất: Mâu thuẫn với Khoản 2 Điều 136 Luật đất đai

        Theo quy định tại Điều 136 Luật đất đai thì có hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là UBND và Tòa án. Trong đó UBND sẽ giải quyết tranh chấp về đất chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai (khoản 2). Còn Tòa án sẽ giải quyết tranh chấp các loại đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên và phần tài sản trên đất (khoản 1).

Điều 113 Nghị định 181 không quy định việc giải quyết ở đây là do cơ quan nào nên được hiểu là áp dụng chung cho cả UBND lẫn Tòa án. Tức là theo quy định này thì thì UBND chỉ giải quyết việc đòi lại đất khi “nguyên đơn” cung cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ tại các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai. Trong khi Khoản 2 Điều 136 Luật đất đai lại quy định đất tranh chấp không có một các loại giấy tờ đã nêu thì thuộc thẩm quyền của UBND (tức là không chỉ “nguyên đơn” không có mà thậm chí cả “bị đơn” hay “người liên quan” không có thì vẫn phải giải quyết)

Thứ hai: Nghị định của Chính phủ không nên quy định về Tố tụng

Về mặt nội dung quy định này chỉ phù hợp với Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai, tức là chỉ áp dụng cho trường hợp giải quyết tranh chấp tại cơ quan Tòa án. Và việc có giải quyết hay không giải quyết là vấn đề thuộc về tố tụng (có thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện theo Điều 168 BLTTDS hay không) của Tòa án  – Một cơ quan thuộc ngành Tư Pháp, không thuộc Hành Pháp (mà đứng đầu là Chính phủ). Mà một khi đã thuộc về tố tụng thì nên quy định tại Luật, Nghị quyết quốc hội, Pháp lệnh…nói chung là những văn bản có giá trị pháp lý cao hơn hoặc quy định tại Nghị quyết của HĐTP TANDTC hay Thông tư của Chánh án (những văn bản do người của ngành Tòa án ký). Có như vậy thì mới phù hợp với tính phân công và phối hợp giữa Hành Pháp và Tư Pháp theo quy định tại Điều 2 Hiến Pháp 1992.

Tòa án không phải là cơ quan thuộc Chính phủ nên việc dùng Nghị định của Chính phủ để quy định về tố tụng là thực hiện sai chức năng. Vì mặc dù Nghị định có chức năng  hướng dẫn thi hành luật nhưng chỉ là hướng dẫn trong khuôn khổ quản lý điều hành của Chính phủ - có thể hiểu điều này khi đọc Điều 14 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Việc Chính Phủ quy định về hoạt động tố tụng của Tòa án chả khác nào Bộ Y Tế quy định về trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ; Bộ Giáo dục quy định về việc cấp giấy phép xây dựng…